Le mécanisme de la clause résolutoire permet au bailleur de délivrer au preneur un commandement visant cette clause : si l'obligation du preneur reste inexécutée pendant plus d'un mois passé la délivrance de ce commandement, le bail commercial est résilié de plein droit, ce que le juge des référés pourra constater.
Cela signifie que le preneur peut normalement être expulsé et devient redevable d'une indemnité d'occupation.
Toutefois, le juge des référés peut, compte tenu de la situation du preneur et en considération des besoins du bailleur, accorder des délais au preneur pour s'exécuter et suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire (C. com. art. L. 145-31).
Le juge des référés ordonne fréquemment la suspension des effets de la clause résolutoire en cas de manquement du preneur à son obligation de payer le loyer, en fixant un échéancier d'apurement de la dette locative qui devra être respecté par le preneur, sans quoi la clause résolutoire reprendra tous ses effets.
Dans l'arrêt commenté, la Cour de cassation précise que le juge peut suspendre les effets de la clause résolutoire y compris pour un manquement à une obligation autre que le paiement du loyer. En l'occurrence, il était reproché au preneur de ne pas exploiter le fonds (3ème civ., 6 février 2025, n° 23-18.360).
Concrètement, le juge des référés peut suspendre les effets de la clause résolutoire en impartissant au preneur un délai pour reprendre l'exploitation du fonds. Cet arrêt n'est d'ailleurs pas limité à ce seul manquement, mais à tous ceux qui sont susceptibles d'être régularisés dans un certain délai par le preneur.
En revanche, on rappellera qu'en aucun cas le juge des référés n'est tenu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Le cabinet est susceptible de vous accompagner dans vos contentieux de résiliation de bail commercial : prenez rendez-vous.
