Le vendeur peut-il être condamné en cas de découverte de canalisations souterraines cachées lors de la vente ?

Il est fréquent de retrouver, dans les actes notariés, une clause stipulant que l'acquéreur d'un bien immobilier prend ce dernier "en l'état" et s'interdit tout recours contre ses vendeurs pour quelque cause que ce soit, "notamment en raison des vices cachés".

Ces clauses sont valables entre particuliers, ou entre professionnels qui ne sont pas de la même spécialité, à condition que le vendeur soit de bonne foi, c'est-à-dire qu'il n'ait pas eu connaissance du vice à la date de la vente.

Néanmoins, il est intéressant de savoir à quoi s'appliquent ces clauses : concernent elles seulement les "vices" du bâti, ou s'étendent elles aux charges non apparentes ?

L'article 1638 du code civil prévoit une garantie qui diffère des vices cachés, puisqu'elle ne concerne pas les défauts de l'immeuble, mais plutôt les "charges" qui réduisent la jouissance de la chose (par exemple, l'existence d'une canalisation non apparente, ou d'une servitude permettant le passage du fonds voisin non mentionnée dans l'acte de vente).

En l'espèce, le contrat de vente prévoyait une clause stipulant, au titre de l'état du bien, que "l'acquéreur prendra celui-ci dans l'état où il se trouve au jour de la vente et n'aura aucun recours contre les vendeurs pour quelque cause que ce soit, notamment en raison des vices apparents ou des vices cachés".

Toutefois, selon la Cour de cassation, cette clause n'empêche pas l'acquéreur d'agir en cas de découverte d'un réseau d'évacuation d'eaux usées/eaux vannes, qui ne constitue pas un vice caché.

La Cour de cassation précise donc dans cet arrêt que la clause du contrat de vente, propre à l'état du bien, n'empêche pas l'acquéreur d'agir contre le vendeur au titre de de la garantie des charges non apparentes (3ème civ., 13 février 2025, n° 23-17.636).

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