Encadrement des loyers à Paris : complément de loyer, bail code civil et réforme 2026 à anticiper

L’encadrement des loyers s’inscrit dans une logique de régulation du marché locatif et de protection des locataires. Dans ce contexte, les techniques permettant d’y déroger suscitent un intérêt particulier du législateur.

Ces montages répondent à des conditions précises, tant au regard des textes que de la jurisprudence (1). Ils s’inscrivent d’ailleurs dans un environnement juridique en cours d’évolution : la proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, adoptée en première lecture par l’assemblée nationale, vise précisément à restreindre les possibilités de déroger à l’encadrement des loyers (2).

Le présent article propose une analyse du cadre juridique actuel ainsi que des évolutions législatives envisagées.

1. LES TECHNIQUES ACTUELLEMENT UTILISEES POUR DEROGER A L’ENCADREMENT DES LOYERS

1.1. Le complément de loyer

Le mécanisme du complément de loyer permet, dans certaines conditions, de fixer un loyer supérieur au loyer de référence majoré.

En l’état du droit, aucun texte ne fixe de plafond à ce complément. Toutefois, sa validité est subordonnée à des critères fixés par l’article 140 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018, dite « ELAN », tenant notamment aux caractéristiques du logement .

La jurisprudence est nécessairement casuistique et les décisions sont rendues au cas par cas. A titre de simple exemple, n’ont pas été jugés comme justifiant un complément de loyer :

- Un simple balcon ;

- La rénovation énergétique du logement ;

- Une double exposition, une cuisine équipée ou la proximité des transports en commun ;

- Une cheminée en marbre sans dimension singulière et un parquet en point de Hongrie dans un état moyen ;

- La présence d’une cuisine aménagée, d’un double vitrage, de parquet ou d’une cave, ainsi qu’une vue dégagée sur une artère passante et sur des terrains de sport arborés ;

À l’inverse, peut notamment donner lieu à un complément de loyer : une hauteur sous plafond de plus de 3,3 mètres, une vue exceptionnelle (notamment sur un monument historique emblématique), une terrasse ou un jardin privatif, des meubles ou aménagements luxueux au regard de logements équivalents .

En pratique, la contestation du complément de loyer par le locataire est assez rare, dès lors qu’elle nécessite – à peine d’irrecevabilité – de saisir la Commission Départementale de Conciliation dans un délai de trois mois à compter de la signature du bail initial.

1.2. Le bail conclu au profit d’un locataire personne morale

Les baux conclus au profit d’une personne morale (société, association…) échappent, par principe, au régime de la loi du 6 juillet 1989 (et donc à l’encadrement des loyers) (3ème civ., 4 décembre 2025, n° 24-15.589 et n°24-17.930).

Néanmoins, cette exclusion suppose qu’il ne s’agisse pas d’un montage purement artificiel destiné exclusivement à contourner l’encadrement des loyers. Les points de vigilance sont notamment les suivants :

- Le contrat doit clairement relever du code civil et exclure toute référence à la loi de 1989 ;

- La personne morale doit être l’unique locataire désigné, à l’exclusion de toute personne physique ;

- L’occupation par une personne physique doit s’inscrire dans un cadre distinct de toute relation locative personnelle.

La jurisprudence demeure attentive à l’existence d’éventuels montages artificiels. En particulier, la qualification de fraude pourrait être retenue si la structure locataire est dépourvue de réalité économique ou si l’opération vise à éluder l’application des règles impératives.

Pour éviter le risque de la qualification de fraude, ce type de montage ne peut, à notre avis, être adopté que dans des cas particuliers : par exemple, pour les besoins d’un gérant de société souhaitant disposer d’un « pied-à-terre » à Paris et que les loyers soient payés par la société.

1.3. Le bail à usage de résidence secondaire

Les locations consenties à usage de résidence secondaire ne relèvent pas du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989 (3ème civ., 21 mars 2007, n° 06-11.843 ; 3ème civ., 14 mai 2003, n° 02-10.326). Encore faut-il qu’il s’agisse d’une location véritablement destinée à usage de résidence secondaire, et non d’une qualification fictive destinée exclusivement à contourner l’encadrement des loyers.

En effet, le juge n’est pas tenu par la dénomination du bail par les parties . La qualification du bail dépend donc non seulement de ses stipulations, mais également des circonstances entourant sa conclusion et son exécution.

Une question peut se poser : le simple fait que le locataire occupe le bien loué plus de huit mois par an permet-il de requalifier le contrat en bail d’habitation soumis à la loi de 1989 et à l’encadrement des loyers ?

En principe, le fait qu’un locataire occupe le logement comme résidence principale, alors que le bail stipule qu’il est destiné exclusivement à un usage de résidence secondaire, ne permet pas la requalification du contrat de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989 .

Certaines décisions minoritaires semblent toutefois retenir que l’usage du bien en tant que résidence principale (pendant une durée égale ou supérieure à 8 mois par an) peut entraîner la requalification du bail « code civil » en bail soumis à la loi de 1989.

Plusieurs éléments sont pris en considération par les juridictions, par exemple :

- La destination contractuelle du bien doit être explicitement définie en précisant que le locataire s’interdit de l’occuper pendant une durée égale ou supérieure à 8 mois par an ;

- Les stipulations doivent être cohérentes, sans référence à la loi du 6 juillet 1989, et avec l’exclusion du régime de la résidence principale ;

- L’usage de résidence secondaire doit être réellement envisagé par les parties à la date de conclusion du bail, ce qui supposer que la situation personnelle du locataire doit être compatible avec un usage de résidence secondaire ;

- L’annonce de mise en location doit être sans équivoque sur la nature de l’offre : mise à disposition d’une résidence secondaire soumise aux seules dispositions du code civil.

Comme précisé ci-dessous (2), la situation pourrait évoluer si la proposition de loi adoptée par l’assemblée nationale venait à être adoptée.

1.4. Le bail d’habitation dans le cadre d’une résidence avec services

L’article 140 de la loi du 23 novembre 2018 (dite loi ELAN) prévoit une exclusion du dispositif d’encadrement des loyers pour les logements situés dans des résidences avec services, à condition qu’elles soient « gérées selon un mode d’organisation adapté aux nécessités des résidents par un mandataire unique », au sens du c du 4° de l’article 261 D du code général des impôts.

Cette dérogation doit à notre avis être interprétée de manière stricte.

En effet, elle ne vise que les hypothèses dans lesquelles les logements sont donnés à bail à un exploitant professionnel d’un établissement d’hébergement, lequel assure ensuite l’exploitation de la résidence et la fourniture de prestations para-hôtelières (TJ Paris, 7 mars 2024, n° RG 23/07848 ; Tribunal de proximité de Saint-Ouen, 10 février 2026, n° RG 25/07393).

Cette limitation s’explique par la nature même des résidences-services, expressément définies par le code de la construction et de l’habitation, et qui reposent sur plusieurs critères :

- Un accueil personnalisé et permanent des résidents et de leurs visiteurs,

- La mise à disposition d’un personnel spécifique attaché à la résidence permettant d’assurer une veille continue quant à la sécurité des personnes et la surveillance des biens ;

- Le libre accès aux espaces de convivialité et aux jardins aménagés.

Ces éléments spécifiques impliquent une organisation et des coûts structurels particuliers justifiant un régime dérogatoire à l’encadrement des loyers.

À l’inverse, la seule fourniture de services (ménage, linge, réception) par un bailleur à ses locataires, en dehors d’une organisation répondant à ces critères, ne suffit pas à caractériser une résidence avec services au sens de ce texte.

2. LES EVOLUTIONS LEGISLATIVES EN COURS : VERS UN ENCADREMENT RENFORCE

Une proposition de loi pour retrouver la confiance et l’équilibre dans les rapports locatifs, adoptée par l’Assemblée Nationale le 11 décembre 2025, prévoit plusieurs modifications substantielles du régime applicable. À ce stade, ces dispositions ne sont pas entrées en vigueur.

En principe, les nouvelles règles ne s’appliqueront pas aux contrats en cours . Toutefois, elles pourraient concerner les baux renouvelés ou reconduits. En outre, le projet accorde des nouveaux pouvoirs à l’administration dont celle-ci pourrait se saisir y compris pour les baux en cours.

2.1. Un encadrement plus strict du complément de loyer

Le projet de loi prévoit d’accroître le contrôle sur le complément de loyer, identifié comme un « point de fuite du dispositif » par les députés à l’origine de la proposition de loi.

Les innovations pourraient notamment être les suivantes :

- Une limitation du complément de loyer aux seules caractéristiques « propres et objectives » du logement ou de confort le justifiant, expression qui ne figurait pas dans le texte initial. L’intention du législateur est donc de restreindre les cas dans lesquels le bailleur peut prévoir un complément de loyer ;

- Le complément de loyer serait désormais interdit pour les logements de faible surface (≤ 14 m²) ;

- Le montant du complément de loyer serait désormais plafonné à 20 % du loyer de référence majoré ;

- Le locataire pourrait agir dans un délai de 3 ans (et non plus 3 mois) à compter de la conclusion du bail pour contester le complément de loyer ;

- En cas de complément de loyer, la révision du loyer serait calculée exclusivement sur le loyer de base.

- Par ailleurs, l’administration disposerait d’un pouvoir de contrôle renforcé. En effet, le Préfet aura désormais le pouvoir de contrôler le montant du complément de loyer, étant précisé que « le pouvoir de contrôle administratif n’aurait vocation à être exercé qu’en cas de violation manifeste des conditions d’application du complément de loyer » (notamment en cas d’indécence, ou lorsqu’une des conditions d’interdiction du complément de loyer est remplie » (Amendement n° CE75).

2.1.1. Les nouveautés concernant le régime de l’encadrement des loyers (hors complément de loyer)

Le représentant de l’Etat aurait désormais l’obligation (et non plus la possibilité) de mettre en demeure le bailleur de mettre le bail en conformité avec l’encadrement des loyers, avec la possibilité de prononcer une amende allant jusqu’à 30.000 € (contre 15.000 € en l’état du droit positif) pour une personne morale.

Un amendement n°CE31 prévoit qu’il ne sera plus possible de déroger à l’encadrement des loyers dans les résidences avec services. Les députés à l’origine de la proposition de loi entendent ainsi lutter contre le phénomène de « coliving » (Immobilier : les revers du coliving, nouvelle industrie de la colocation, E. CAZI).

L’exposé sommaire de l’amendement est toutefois plus général, et renforce l’idée que le législateur a l’intention de restreindre la possibilité de conclure un bail « code civil » .

En revanche, lorsque le locataire aura quitté le logement, celui-ci ne pourra contester le montant du loyer qu’au plus tard un an (et non plus 3 ans) après la résiliation ou la fin du dernier contrat de location.

Sans doute cette idée se justifie-t-elle par une volonté d’agir en priorité sur les contrats en cours, plutôt que de favoriser un engorgement des tribunaux et des actions « opportunistes » introduites plusieurs années après le départ du locataire.

2.2. Vers un encadrement renforcé des baux « code civil »

Lorsque le Préfet constatera qu’un logement constitue la résidence principale du locataire « bien que le bail ne respecte pas la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 », celui-ci pourra mettre en demeure le bailleur, dans un délai de deux mois, de mettre le contrat en conformité avec loi du 6 juillet 1989 et de procéder à la restitution des éventuels loyers trop-perçus, « même en l’absence de requalification du bail par le juge ».

Contrairement à la jurisprudence précitée (1.3), au regard de la rédaction de la proposition de loi , le seul critère permettant d’apprécier la régularité du bail soumis au code civil est l’usage effectif du bien par le locataire (Amendement n°31).

Ainsi, le fait que le bail prévoit expressément une destination à usage de résidence secondaire ne suffira plus à écarter l’application de la loi du 6 juillet 1989, si le locataire occupe effectivement le bien pendant une durée égale ou supérieure à 8 mois par an.

3. ENJEUX PRATIQUES ET POINTS DE VIGILANCE

Au regard du droit positif et des évolutions envisagées, deux enseignements concrets peuvent être dégagés :

- D’une part, les situations dans lesquelles un bail peut échapper au régime de la loi du 6 juillet 1989 demeurent strictement encadrées et doivent être justifiées par des éléments objectifs ;

- D’autre part, les pouvoirs publics manifestent une volonté croissante de limiter les pratiques susceptibles de vider de sa substance l’encadrement des loyers.

On le voit, les marges de manœuvre pour échapper à l’encadrement des loyers pourraient se réduire fortement, mais cette régulation pose une question plus large : comment limiter la spéculation sur le logement sans risquer de restreindre l’offre ? L’enjeu réside dans la recherche d’un équilibre, nécessairement délicat, entre attractivité de l’investissement locatif et garantie d’un accès effectif au logement.

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